一、事件概述

　　友阿股份 (SZ:002277)最新价：20.09  0.03 0.15%行情走势 大单追踪 资金流向最新研报 公司新闻 最新公告个股股吧 优股预测 龙虎榜公司发布公告，拟与拥有位于郴州市最繁华商圈的土地的湖南郴州汽车运输集团有限责任公司、拥有房地产投资经验的湖南熹华投资有限公司合作，共同成公司开发建设和经营“郴州友阿购物中心”城市综合体项目，总占地面积44506.8平方米，计划总投入资金额为人民币约9.6亿元。项目计划2012年9月开始动工建设，2014年年底完工并投入试营业。

　　二、分析与判断

　　友阿股份[20.09 0.15% 股吧 研报]为控股公司，拥有经营主导权

　　三方合作方式为成立“郴州市友阿购物中心股份有限公司”，注册资金人民币5亿元，公司以人民币出资2.55亿元，占注册资金的51%，郴汽集团以其拥有的土地使用权出资，约定出资额为2亿元，占注册资金的40%，熹华投资出资0.45亿元，占注册资金的9%。公司处于控股股东地位，拥有经营主导权，利于发挥其多年的百货经营优势，为该项目提供丰富的供应商资源和运营经验，降低招商和管理成本，有效控制经营风险。该项目是公司加快向省内二三线城市扩张迈出的一大步。

　　项目功能复合多样，打造地标型商业中心

　　该项目含4大主力业态：（1）主力百货店：建筑面积约6.2万平方米，主要经营精品百货、中高档服装、皮鞋皮具、电影院等；（2）情景式商业街：建筑面积约3.8万平方米，主要经营餐饮、儿童乐园、小吃街等多项娱乐和辅助功能设施；（3）大型超市及家电卖场商业区：建筑面积约3万平方米；（4）房地产开发、经营：拟开发建筑面积为4万平方米的高档精装住宅，建筑面积约6万平方米的酒店式湖景公寓。商业与住宅配套，形成了集“生活、休闲、购物、娱乐”为一体的综合型地标级商业中心。

　　宏观优势与项目优势双双保障项目效益

　　郴州市居民消费需求保持较快增长，2011年1-10月，全市城镇居民人均可支配收入14498元，增长13.3%，人均消费支出9825元，增长13.6%，显示了郴州市民强劲的消费潜力；郴州市发展规划强调利用武广高铁客运站，扩大郴州商务体系与省际周边城市商务体系的联系，促进商业繁荣，并努力增加普通商品住房供应，适度开发高档房地产，满足不同层次居民的住房消费需求，因此，郴州宏观商贸背景优势突出，同时也适合建设配套住宅。项目本身优势明显，该项目为旧城改造项目，得到政府在用地规划、建设费用优惠、办事通道等方面的政策支持，且项目用地为合作方郴汽集团出资的土地，取得成本相对较低，有利于抵御地产调控政策的风险。房地产业务预计于2013年入市，预计商品房价格6000元/㎡左右，商品15000元/㎡左右，3年售完，资金回笼较快，缓解商业地产的资金压力。

　　内部收益率高于预期，良好的财务状况具有抗风险能力

　　通过财务分析，项目公寓住宅部分项目投资财务内部收益率为41.11%，财务净现值为17483万元，投资收回期3.04年，大于0。项目商场部分内部收益率为8.66%，财务净现值1936万元（Ic=8%），投资回收期9.14年，大于0。结果可以看出，本项目财务内部收益率高于投资者最低期望收益率（ic=8%），财务净现值大于零，投资回收期低于投资者期望投资回报期10年；项目各年的财务状况也较好，且具有一定的抗风险能力。

　　三、风险提示

　　城市综合体投资金额大，业态繁多，经营复杂，将面临工程建设进度、招商进度、住宅销售进度低于预期的风险，以及运营管理过程中的其他风险。